LEXIQUE IMMOBILIER

ACTE AUTHENTIQUE :

Il s’agit d’un acte établi par notaire en vue de constater une vente immobilière. Il est rédigé lorsque les conditions suspensives résultant du compromis sont réalisées (obtention de prêt, obtention d’autorisations d’urbanisme par exemple).
A noter que pour être opposable à tous, une vente doit être publiée au fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière. Cette formalité ne peut se faire qu’à l’appui d’un acte authentique de vente.

L’ACTE SOUS SEING PRIVÉ :

Convention écrite établie par les cocontractants eux-mêmes et signée par eux. À la différence d’un acte authentique qui sera signé devant notaire, un acte sous seing privé (ou « sous signature privé ») est signé entre particuliers ou avec un autre professionnel que le notaire. Cette particularité a pour conséquence une force probante inférieure à celle d’un acte notarié.

ADMINISTRATEUR DE BIENS :

L’administrateur de biens est un professionnel de l’immobilier, qui peut être chargé notamment d’assurer la gestion courante d’un ensemble de logements ou d’un immeuble pour le compte d’un particulier ou d’une entreprise (recherche de locataires, encaissement des loyers, paiement des charges, suivi des contentieux…).
Il peut également assumer les missions d’un syndicat de copropriété (gestion et entretien des parties communes).

AGENCE DE L'ENVIRONNEMENT ET DE LA MAITRISE DE L'ENERGIE (ADEME)

C’est un établissement public placé sous la tutelle du ministère de l’Écologie. Elle exerce une mission d’information, d’étude et de conseil dans différents domaines relatifs au développement durable, comme la gestion des déchets, la qualité de l’air, les économies d’énergie ou encore la lutte contre les nuisances sonores

AGENCE NATIONALE POUR L'INFORMATION SUR LE LOGEMENT (ANIL)

Cette association à but non lucratif, créée sous l’impulsion des pouvoirs publics, en mars 1975, est placée sous la tutelle du ministère en charge du Logement. Elle exerce une mission de conseil juridique, économique et fiscal, offrant aux particuliers une information claire et pertinente sur tout ce qui touche au logement.

AGENCE NATIONALE POUR LA RENOVATION URBAINE (ANRU)

C’est un établissement public, à caractère industriel et commercial (EPIC), placé sous l’égide du comité interministériel des Villes. ANRU voit le jour en 2004 pour financer et mettre en œuvre la restructuration des zones urbaines en difficulté, dans un souci de cohésion communautaire et de développement durable.

AGENT IMMOBILIER

Professionnel de l’immobilier dont la principale mission consiste à mettre en relation acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Les agents immobiliers sont tenus de souscrire une assurance professionnelle afin de les couvrir au cas où un préjudice lié à leur activité surviendrait.

AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT (APL)

Dispositif permettant d’apporter une aide financière aux locataires d’un logement conventionné mais aussi aux propriétaires ayant bénéficié d’un prêt conventionné pour l’acquisition de leur résidence principale. Accordées selon la nature de l’habitation et la composition de la famille qui y réside, les APL permettent de réduire le montant des loyers (en cas de location) ou les mensualités (en cas de prêt immobilier).

ALLOCATION DE LOGEMENT FAMILIALE (APL)

L’APL est une aide sociale au logement, octroyée sous conditions de revenus et qui s’adresse aux locataires ou propriétaires en cours de remboursement de leur prêt ne pouvant prétendre à l’APL. Elle concerne principalement les foyers comptant plusieurs enfants nés ou à naître, ou d’autres personnes à charge.

ALUR (DUFLOT-ALUR)

Loi dont l’objectif est de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». 

ANAH (AGENCE NATIONALE DE L’HABITAT)

Etablissement public chargé de veiller au développement et à l’amélioration du parc de logements privés, l’Anah dispense des aides financières aux propriétaires-occupants que leurs revenus modestes empêchent de réaliser des travaux d’amélioration de leur résidence principale ainsi qu’aux propriétaires-bailleurs de logements locatifs, en échange de contreparties sociales.
Si elle a fait de la lutte contre la précarité énergétique et l’habitat indigne ou très dégradé sa priorité, l’Anah intervient également dans le financement des travaux de mise aux normes d’accessibilité « handicap » et dans le développement des logements privés à loyers et à charges maîtrisés.

APPORT PERSONNEL

Somme d’argent venant en complément d’un crédit dans le cas d’un achat immobilier. Pour info, les frais de notaire ne sont pas financés par l'organisme prêteur.

ARRHES

Somme d’argent remise par un acquéreur potentiel à un vendeur et destinée à prouver sa motivation. L’acheteur peut toutefois renoncer à la vente. Il devra alors renoncer aux arrhes qu’il aura déjà versées. 

ASSAINISSEMENT

La collecte des eaux usées d’une maison varie selon que le terrain sur lequel est construit le bâtiment est raccordé au réseau communal (le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols imposent alors un assainissement dit « collectif »)  ou au contraire que sa situation (parcelle isolée, milieu rural) exclut tout raccordement au réseau public des eaux usées (tout à l’égout).
Dans ce dernier cas, un assainissement non collectif (ou autonome) s’impose. Mais les fosses « toutes eaux » doivent faire l’objet d’un entretien et de contrôles réguliers. De plus, tout propriétaire optant pour un assainissement autonome doit s’assurer que son projet est conforme à la réglementation en vigueur et soumettre les travaux de construction au contrôle de la commune. Si un permis de construire est exigé, une attestation de conformité du projet d’installation délivrée par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) devra être annexée à la demande. Si une anomalie est détectée lors d’un contrôle, le propriétaire aura quatre ans pour faire procéder aux réparations qui s’imposent.
Enfin, en cas de vente immobilière, tout équipement d’assainissement autonome non conforme devra être réparé dans l’année suivant la transaction. Rappelons que des aides financières (éco-PTZ, Anah, etc.) peuvent être accordées à ceux qui feraient rénover à leurs frais leur dispositif d’assainissement autonome.

ASSEMBLEE DE COPROPRIETAIRES

Réunion de tous les copropriétaires au cours de laquelle sont prises les décisions les plus importantes ayant trait au bon fonctionnement de la copropriété. L’assemblée peut être réunie chaque fois qu’une décision importante doit être prise et que le syndic de copropriété l’estime nécessaire mais aussi si plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix des copropriétaires, le conseil syndical ou son président en font la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Les décisions sont prises à des majorités différentes (majorité simple, absolue, double majorité ou unanimité) en fonction de l’importance qu’elles revêtent.
L’assemblée des copropriétaires a lieu au minimum une fois par an et au plus tard dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable

ASSURANCE DECES INVALIDITE

Type d’assurance comprenant à la fois les garanties d’une assurance décès et celles d’une assurance invalidité. Cette couverture protège l’emprunteur, sa famille et l’établissement de crédit. En France, elle est souvent exigée par les banques lors de la souscription d’un emprunt immobilier. L’assurance décès invalidité peut également proposer, en option, une couverture en cas de perte d’emploi.

ASSURANCE EMPRUNTEUR

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur garantit le remboursement intégral du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité permanente de l’emprunteur. Elle peut aussi, selon les formules, prendre en charge le paiement des échéances en cas d’incapacité temporaire de travail ou de perte d’emploi. Il est impossible d’obtenir un crédit immobilier sans assurance.

ASSURANCE HABITATION

Contrat d’assurance dont le but est de protéger un logement, ainsi que les biens qu’il renferme, contre divers sinistres qui peuvent survenir (incendie, cambriolage, vandalisme, dégâts des eaux, etc.). L’assurance habitation prend en charge la responsabilité civile du souscripteur et celle des membres de sa famille. Elle est obligatoire pour les locataires d’appartements ou de maisons individuelles.

ASSURANCE « LOYERS IMPAYES »

Garantie pouvant être souscrite auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurances, cette assurance a pour but d’aider les propriétaires à faire face aux éventuelles défaillances de leurs locataires en prenant en charge loyers impayés, dégradations constatées après le départ du locataire, départ prématuré du locataire et frais de contentieux relatifs au recouvrement des loyers impayés. Le montant de l’assurance « loyers impayés » est variable mais correspond le plus souvent à 3 ou 4 % du montant annuel du loyer et des charges. 

AVANT-CONTRAT

C’est un contrat préparatoire qui réglemente et établit les conditions de vente du contrat définitif à venir. Lors d’un achat immobilier, ce document peut prendre la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente. Bien que légalement facultative, la signature d’un avant-contrat est souvent exigée. Toutefois, après le paraphe, l’acheteur particulier d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.

AVENANT

Convention conclue afin de modifier un contrat antérieur. Dans le cas d’une location, un bail peut ainsi se voir complété par un avenant en cas de changement de locataire ou encore de garant.

AYANT-DROIT

Personne disposant d’un droit lui étant conféré en raison du lien (juridique, fiscal, familial, etc.) qu’elle entretient avec celui dont elle l’a acquis. On parle aussi parfois d’ « ayant-cause ».

BAIL COMMERCIAL

Contrat par lequel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un bien immobilier afin qu’il y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. À l’expiration du contrat du bail initial, le bail peut être renouvelé (avec l'accord du bailleur ou par tacite reconduction) ou interrompu. Dans ce cas, une indemnité d'éviction sera versée au locataire qui se sera vu délivrer congé. Sa durée ne peut en aucun cas être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le locataire est en droit de résilier le bail après chaque période de trois ans. Le propriétaire devra néanmoins avoir été alerté au moins six mois auparavant. Enfin, il est à noter que les loyers d’un bail commercial peuvent être révisés non seulement à chaque
renouvellement mais aussi au cours du bail.

BAIL D’HABITATION

Contrat de location conclu entre un bailleur, généralement propriétaire du logement et un locataire. Dans le bail sont consignés les droits et obligations de chacune des parties du contrat. S’il est valable, un bail a valeur de titre d’occupation entre les mains du locataire qui s’en prévaut.

BAIL MEUBLE

Il s’agit du contrat de location d’habitation principale meublée. La durée de ce bail est légalement fixée à un an (ou neuf mois lorsque le locataire est étudiant ou apprenti). Jusqu’à ce jour, la loi ne donnait pas de liste des équipements que doit comporter un logement meublé. Seule une la jurisprudence indiquait que le logement devait comporter des équipements essentiels à une vie normale (aussi bien le mobilier que les ustensiles de cuisine). Un décret d’application de la loi ALUR dresse une liste des équipements que doit nécessairement comporter une location meublée.

BAIL MIXTE

Contrat de location portant sur un bien immobilier dont une partie sera dédiée à l’habitation et l’autre réservée à l’exercice de la profession du locataire.  

BAILLEUR

Personne qui loue le bien immobilier dont elle est le plus souvent propriétaire à un locataire. De son côté, le locataire est tenu de payer des loyers à son bailleur.

BAILLEUR SCI

Dans le cadre d’un bail, le bailleur est le propriétaire du bien. Il peut, en vue de gérer le bien mis en location, avoir constitué une société civile immobilière. Il s’agit d’une personne morale constituée par au moins deux personnes en vue de gérer, construire ou vendre plusieurs immeubles.
Le fait que le bailleur soit une SCI a une incidence sur la durée d’un bail d’habitation non meublée. En effet, si le bailleur est une personne morale, il est indiqué dans la loi du 6 juillet 1989 que la durée du bail est portée à six ans. En revanche, lorsque le bailleur est une SCI familiale (SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au troisième degré inclus), la durée du bail est d’aux moins trois ans comme pour un bailleur personne physique. 

BBC (BATIMENT BASSE CONSOMMATION)

Désigne une construction dont la principale caractéristique est d’être peu « énergivore ». En effet, une maison ne peut revendiquer le label BBC qu’à la condition que sa consommation énergétique soit comprise entre 40 et 65 kWh/m²/an. Modulable en fonction de la région où le bâtiment sera situé, cette consommation devra faire l’objet d’une certification après achèvement des travaux.

BEPOS (BATIMENTS A ENERGIE POSITIVE)

Délivré par un organisme certifié (Céquami, Cerqual, Certivéa, Pretaterre), ce label indique qu’un bâtiment produit non seulement plus d’énergie qu’il n’en consomme mais aussi qu’il produit lui-même l’énergie dont il a besoin, via l’utilisation d’équipements spécifiques. Outre une consommation d’énergie non renouvelable devant être inférieure à la production renouvelable, le label Bepos implique également que les obligations prévues par le label « Effinergie+ » (notamment en terme de perméabilité à l’air) soient respectées et que l’énergie grise, c’est à dire la quantité d’énergie nécessaire à la fabrication des matériaux mais aussi à leur la construction et à leur déconstruction, fasse l’objet d’une évaluation.

BIEN (IMMOBILIER)

Désigne toute chose ne pouvant être déplacée parce que rattachée à la terre. Un terrain, un appartement ou encore une maison sont ainsi des immeubles « par nature ». En revanche, un meuble scellé (un miroir, par exemple) et dont le démontage risquerait d’endommager le mur sur lequel il est fixé peut être qualifié d’immeuble « par destination ». En clair, même si l’on ne naît pas immeuble, on peut le devenir…

BON DE VISITE

Document signé par l’acquéreur et permettant à l’agent immobilier d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de faire visiter le bien qu’il a pour mission de vendre. En l’absence de bon de visite, le paiement de sa commission pourrait lui être contesté.

BORNAGE

Il s’agit de la délimitation de deux propriétés voisines en déterminant leur limite séparative. Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Dans le cadre d’un bornage amiable, les parties choisissent un géomètre expert qui établira un procès-verbal de bornage et posera les bornes sur le terrain. En cas de litige entre les parties, le juge désigne un géomètre. Le bornage est dit judiciaire.  

BETON

Matériau de construction composite constitué d’un mélange de granulats naturels (sable, gravillons, etc.) ou artificiels (granulats légers) que l’on agglomère via l’adjonction d’un liant. Il peut être armé, précontraint, à « hautes performances », projeté ou encore fibré

BETON CELLULAIRE

Le béton cellulaire est un alliage de chaux, de sable, d’eau et de ciment. Composé de millions de bulles, il devient ainsi hautement isolant. Il permet d’atteindre l’objectif d’énergie primaire (une consommation de 50 kWh/m²/an) ce qui en fait le matériau privilégié pour la construction de maison passive et BBC. Autre atout : sa ventilation. Il freine et amortit les flux d’air entrants et sortants. Ce qui en fait une excellente barrière contre les incendies.

CADASTRE

Représentation cartographique du territoire national établie par les communes. Le plan cadastral est divisé en communes, les communes en sections et les sections en planches. Chaque mairie met gratuitement son cadastre à la disposition des citoyens qui voudraient le consulter. Sa valeur est davantage fiscale que juridique.

CARNET D'ENTRETIEN D’UN IMMEUBLE COLLECTIF

Document regroupant les informations techniques importantes liées à l’entretien et à la maintenance de l’immeuble (contrats d'assurances, années de réalisation de grands travaux, études techniques réalisées, etc.). Institué par le syndic, qui en actualise régulièrement les données, le carnet d’entretien est mis à la disposition de tous les copropriétaires ou les candidats à l'achat qui en font la demande.

CAUTION

Personne s’étant engagée à prendre le relais d’une autre au cas où celle-ci se trouverait dans l’impossibilité de remplir son obligation. Attention : en cas de défaillance d’un locataire pour lequel vous vous seriez porté caution, vous seriez obligé de vous acquitter vous-même de ses loyers impayés…

CAUTION SIMPLE

En cas de défaillance de celui pour lequel une personne s’est portée caution « simple », le créancier devra se retourner d’abord vers son débiteur. Ce n’est que s’il n’obtient pas satisfaction (insolvabilité ou échec de la procédure) qu’il pourra se retourner vers la caution dans un second temps.

CAUTION SOLIDAIRE

En cas de défaillance de celui pour lequel on s’est porté caution « solidaire », le créancier/bailleur pourra poursuivre directement la caution sans avoir exercé de recours préalable auprès du débiteur/locataire. En clair, il sera libre de choisir.

CAUTIONNEMENT

Contrat par lequel une personne (la caution) se porte caution d’une autre et s’engage auprès d’un créancier à payer elle-même la dette de son débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Prévu à l’article 2288 du Code civil, l’extrême gravité et les conséquences potentiellement désastreuses de ce contrat font qu’un certain formalisme doit être respecté lors de sa conclusion. Notamment dans l’obligation faite à la caution d’écrire de sa main le montant de la somme (en toutes lettres et chiffres) due en cas d’impayé. 
Si aucune durée d'engagement n’est mentionnée dans l'acte de cautionnement, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Elle reste toutefois tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire. Mais si une durée précise figure dans l'acte, alors la caution n’est engagée que jusqu'à ce terme.

CERTIFICAT D’URBANISME

Document listant les règles d’urbanisme en vigueur sur un terrain donné et permettant de vérifier qu’un projet de construction est réalisable ou non. Qu’il s’agisse d’un certificat d’urbanisme d’information (y figurent non seulement les règles d’urbanisme applicables mais aussi les limitations administratives et les taxes en vigueur) ou opérationnel (renseignant sur la possibilité de réaliser son projet et l’état des équipements publics, actuels ou dont l’installation est prévue), il n’est pas obligatoire de se faire délivrer un tel document. Cela reste toutefois vivement recommandé.

CHARGES DE COPROPRIETE

Dépenses engagées par la copropriété et à la charge des copropriétaires à hauteur de leur quote-part. « Générales », les charges de copropriété visent à entretenir, conserver et administrer les parties communes de la copropriété. « Spéciales », elles visent certains équipements plus utiles à certains copropriétaires qu’à d’autres. En cas d’installation d’un ascenseur, un copropriétaire dont l’appartement serait situé au 6ème étage sera davantage mis à contribution, financièrement parlant, qu’un autre qui habiterait au rez-de-chaussée…

CHARGES LOCATIVES

Dépenses d'entretien et de fonctionnement à la charge du locataire et relatives à l'usage du logement (y compris des parties communes). Certaines charges dites « récupérables » sont avancées par le propriétaire via un système de provisionnement mais répercutées par la suite sur le locataire. Chaque fin d’année, les comptes sont régularisés. Le locataire doit alors percevoir (ou au contraire payer) la différence. Pour info, la taxe d'habitation est due par celui qui occupe le logement au 1er janvier de l'année. Il peut donc s'agir soit du propriétaire soit de son locataire.

CHARPENTE

Elément du gros œuvre (au même titre que les fondations, l’édification des murs ou encore la toiture), la charpente permet d’assurer une bonne solidité au bâtiment qui en est doté et de préparer la pose ultérieure de la toiture. À côté du modèle traditionnel (de fabrication artisanale), il est à noter qu’un nombre de plus en plus important de charpentes dites « à fermettes » (de conception industrielle) équipe désormais les habitations.  

CLAUSE DE SOLIDARITE

Disposition insérée au contrat de bail et stipulant qu’un colocataire sera tenu à payer l’intégralité du loyer en cas de défaillance d'un autre colocataire.

CLAUSE D’INTERDICTION D’ALIENER

Un acte de donation peut prévoir que le bien transmis ne pourra pas être vendu, échangé ou donné. Une telle clause n’est valable qu’à condition d’être limitée dans le temps et de se fonder sur un intérêt sérieux et légitime. En effet, la clause d’inaliénabilité a pour but de protéger aussi bien un donataire dont la gestion laisserait à désirer qu’un donateur qui se serait réservé l’usufruit du bien cédé.

CLAUSE RESOLUTOIRE

Aussi appelée « pacte commissoire », il s’agit d’une clause par laquelle les parties à un contrat (location ou vente, par exemple) prévoient par avance que le contrat sera résolu au cas où l’un des cocontractants n’exécuterait pas tout ou partie des obligations pesant sur lui. Pour info, la résolution d’un contrat revient à l’annuler. Contrairement à ce qui se produit en cas de résiliation, le contrat serait alors censé n’avoir jamais existé. Les sommes versées devront par conséquent être remboursées et les biens éventuellement remis rendus. Enfin, la résolution peut intervenir sans qu’un juge soit saisi.

CLOISON

Paroi qui, à la différence d’un mur porteur dont le rôle consiste essentiellement à assurer la solidité de la structure d’un bâtiment, a pour but de séparer les différentes pièces d’une habitation entre elles. Parce qu’elle n’est pas porteuse, aucune autorisation du syndic n’est exigée si un copropriétaire souhaite abattre une cloison. En revanche, un locataire pourra être tenu, à son départ, à remettre son logement dans son état d’origine. Et donc, le cas échéant, à reconstruire les cloisons qu’il aurait abattues.

COLOCATION

Contrat de location passé entre un bailleur et deux locataires au minimum. La colocation présente un double avantage : du côté des colocataires, le coût du loyer sera partagé entre eux; du côté du bailleur, les risques de loyers impayés seront atténués par la possibilité dont il dispose de se retourner contre plusieurs personnes (avec un peu de chance, il s’en trouvera bien une qui sera solvable).

COLOTI

Désigne chacun des propriétaires d’un terrain dans un même lotissement.

COMBLES

Espace séparant le plancher du dernier étage de la toiture d’une habitation, il peut être « perdu » (aucun aménagement n’est envisageable), « aménagé » (le volume est utilisable en l’état) ou encore « aménageable » (des travaux d’aménagement devront être réalisés).

COMMISSION

Rémunération de l'agent immobilier exigible à la signature définitive de l’acte de vente ou du bail. Son montant doit non seulement être indiqué dans le mandat mais aussi se conformer au barème en vigueur.

COMPROMIS DE VENTE

Il s’agit d’un contrat préparatoire à la vente (ou avant contrat). Il peut être notarié ou sous seing privé. Il définit les conditions de la vente (fixation du prix, éventuelles conditions suspensives, clause pénale par exemple). Il peut être rédigé par un notaire, un avocat ou un agent immobilier ayant reçu mandat.
Le compromis de vente vaut engagement réciproque du vendeur et de l’acquéreur à vendre et acheter le bien aux conditions convenues. En principe l’acquéreur verse un acompte qui correspond en général à 10 % du prix de vente, mais cet usage n’est pas une obligation.
A noter que l’acquéreur non professionnel qui achète un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’acte.

CONDITION SUSPENSIVE

Dans le cadre d’un compromis de vente, il s’agit de la clause qui suspend l’exécution du contrat jusqu’à la réalisation d’un évènement déterminé (par exemple, l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire). Si l’évènement se réalise dans la durée définie, le compromis sera définitif. A défaut, le compromis sera caduc, et le dépôt de garantie avancé par l’acquéreur lui sera restitué. Dans ce dernier, les parties peuvent convenir ensemble d’établir un avenant au compromis afin de prolonger la durée de réalisation de la condition suspensive. 

CONGE POUR REPRISE

Dans le cadre d’un bail d’habitation principale, il s’agit de la possibilité pour le bailleur de demander le départ du locataire pour reprendre le bien en vue d’y habiter. Le bailleur doit respecter un préavis légalement déterminé (trois mois pour les logements meublés et six mois pour les locations nues, à la fin du bail).  La reprise ne peut bénéficier qu’au bailleur lui-même ou à son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le congé doit, à peine de nullité être envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise

CONGE POUR VENTE

Dans le cadre d’un bail d’habitation principale, le bailleur peut donner congé pour vente à son locataire en respectant un préavis de six mois avant la fin du bail.
Le bailleur doit respecter un préavis légalement déterminé (trois mois pour les logements meublés et six mois pour les locations nues, à la fin du bail).  Dans le cadre d’une location nue, le congé doit, à peine de nullité, respecter un formalisme particulier et être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

CONSEIL SYNDICAL

Chargé d’assister le syndic et accessoirement de contrôler sa gestion de la copropriété, il est constitué de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque année, le conseil syndical rend compte de sa mission devant l’assemblée générale des copropriétaires.

CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB (CREP)

Le CREP est un diagnostic obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Il informe le futur locataire ou l’acquéreur du bien sur la présence éventuelle de plomb, notamment au niveau des revêtements de mur et de plafond.

CONSTRUCTEUR

Terme désignant une entreprise de bâtiment qui construit des maisons mais peut aussi faire appel à des sous-traitants qui travailleront alors sous sa responsabilité. L’un des principaux avantages de recourir à un constructeur tient dans son expertise. En effet, un constructeur est capable non seulement de livrer une maison (sur-mesure ou sur catalogue) prête à être habitée mais aussi de gérer les contraintes (techniques, financières, esthétiques, etc.) inhérentes à tout chantier de construction.
Par souci de sécurité, il est fortement conseillé de choisir un constructeur affilié à un syndicat professionnel tel que l’Union des Maisons Françaises (UMF) ou dont les travaux sont soumis au régime juridique du Contrat de Construction de Maisons Individuelles de la loi de 1990 (CCMI). En effet, il sera alors tenu à livrer la maison dont vous lui aurez confié la réalisation au prix convenu et dans le délai imparti.

CONSTRUCTIBLE

Depuis la réforme de la TVA immobilière du 11 mars 2010, on qualifie de terrain constructible ou à bâtir (TAB) toute parcelle sur laquelle des constructions peuvent être autorisées ; en application d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou encore d’une carte communale. Pour info, avant la réforme de la TVA immobilière, un terrain constructible (ou « à bâtir ») désignait un terrain sur lequel on s’engageait à construire.
Il est aussi à noter qu’en application de cette réforme, la vente d’un terrain à bâtir sera soumise à la TVA si le vendeur est un professionnel (aménageur lotisseur, marchand de biens, agriculteur, SCI). Au contraire, en cas de vente entre particuliers, la vente du terrain sera soumise à des droits de mutation.

CONSUEL

Association reconnue d’utilité publique, le Consuel (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Électricité) a pour mission de délivrer des visas attestant de la conformité des installations électriques des habitations neuves ou entièrement rénovées. En présence d’une installation électrique qui aurait été réalisée par un non-professionnel, c’est dans sa totalité que sa conformité sera étudiée, contre une vérification ne portant que sur 20 % des installations électriques du logement contrôlé si c’est un professionnel qui a été chargé du chantier. 

CONVENTION AERAS

Ratifiée par les pouvoirs publics et plusieurs syndicats professionnels, la convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) est un texte permettant à un individu, qui a, ou a eu dans le passé, un problème de santé sérieux, d’obtenir plus facilement un crédit immobilier ou un prêt à la consommation.

COPROPRIETE

Répartition d’un droit de propriété portant sur les parties communes d’un immeuble divisé en lots de copropriété et exprimée sous la forme d’une quote-part (1/4, 1/20e, etc.). Pour info, tout changement portant sur la copropriété ou sur le règlement de copropriété doit recueillir l’adhésion d’au moins les 2/3 des copropriétaires.

COS

Le coefficient d’occupation des sols (COS) a pour but de déterminer, pour chacune des parcelles situées dans les zones visées par le plan d’occupation des sols (POS) d’une commune et en fonction de la superficie de celle-ci, la densité de construction admise selon les règles d’urbanisme. Ce coefficient est exprimé en nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre maximum pouvant être construits par mètre carré au sol.

COUVERTURE

Aussi appelée « couvert » ou encore « cinquième façade », la couverture d’une construction n’est autre que sa toiture. Principalement destinée à protéger le bâtiment contre les intempéries (pluie, neige, vents violents, etc.), la couverture est le plus souvent composée de tuiles ou encore d’ardoises. Au même titre que les fondations d’une maison ou que sa charpente, la toiture fait partie du gros œuvre. Une fois la couverture posée, on dit de la construction qu’elle est mise « hors d’eau ».

CREDIRENTIER

Il s’agit de la personne ayant le rôle de « vendeur en viager ». Il reçoit par l’acheteur (appelé débirentier) la somme convenue, composée de la rente et du bouquet.

CREDIT D’IMPOT

Dispositif fiscal permettant aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses d’équipements occasionnées par les travaux d’amélioration énergétique qu’ils auront réalisés dans leur habitation principale.
A partir du 1er septembre 2014, les contribuables, locataire ou propriétaire occupant, peuvent obtenir un crédit d’impôt « développement durable » (aussi appelé crédit d’impôt « vert ») de 30 %.

DDT (DOSSIER DIAGNOSTIC TECHNIQUE)

Le dossier diagnostic technique regroupe l'ensemble des diagnostics qui doivent être réalisés avant la vente ou la mise en location d'un bien immobilier. Il vise à fournir à l'acheteur ou au futur locataire une information claire et transparente sur l'état du logement dans un certain nombre de domaines, dont la performance énergétique, l'exposition au plomb ou à l'amiante, l'installation gaz et électricité, la présence de termites, etc.

DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Document remis par le vendeur (ou le bailleur) à l’acheteur (ou au locataire) et contenant divers diagnostics techniques : constat de risque d’exposition au plomb (CREP), état de l’installation intérieure au gaz, l’état des risques naturels, miniers et technologiques, etc.

DIAGNOSTIC MERULE

Le mérule est un champignon envahissant les structures en bois. Depuis la loi ALUR, il est imposé d’insérer dans la promesse de vente ou à défaut dans l’acte authentique, une information sur la présence d’un risque de mérule pour les zones concernées, qui seront déterminées par arrêté préfectoral.

DIAGNOSTIC PLOMB

Aussi appelé CREP (constat de risque d’exposition au plomb), le diagnostic plomb est une mesure de prévention contre le saturnisme. Il vise à protéger une certaine tranche de la population (enfants, femmes enceintes…), dite à risque, contre l’intoxication par le plomb. La disposition est obligatoire pour les logements (biens à usage d’habitation) dont le permis de construire est établi avant le 1er janvier 1949.

DIAGNOSTIC TERMITES

État concernant la présence des termites et autres insectes xylophages dans, ou à proximité, d’un logement en vente. Ce constat s’applique à tous types de biens immobiliers, quelle que soit leur affectation, dès lors qu'ils sont localisés dans une zone infectée (circonscrite par décret préfectoral). Le diagnostic termites est valable 6 mois.

DONATION AVEC RESERVE D’USUFRUIT

Dans le cadre d’une donation, celui qui donne un bien (le donateur) se réserve le droit, par la réserve d’usufruit, d’y habiter et d’en jouir. Cette clause doit être insérée dans l’acte de donation. Le bénéficiaire de la donation ne reçoit que la nue propriété. 

DPE (DIAGNOSTIC IMMOBILIER DE PERFORMANCE ENERGETIQUE)

Examen réalisé par un expert sur un bien immobilier et ayant pour but d’établir son classement énergétique (de A – très performant thermiquement - à G – trop énergivore). Le DPE est obligatoire en cas de vente immobilière mais aussi de location. De même, en cas de publication d’une annonce immobilière, l’étiquette énergétique de l’appartement ou de la maison devra être indiquée.
Afin d’inciter les propriétaires à faire effectuer des DPE sur leurs biens immobiliers en dehors des cas dans lesquels ils y sont obligés, les diagnostics eux-mêmes mais aussi les travaux de rénovation énergétique qui peuvent en découler permettent à ceux qui les font réaliser à leurs frais de bénéficier d’aides financières : éco-PTZ, crédit d’impôt « développement durable ».
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION (DUH)

C’est une prérogative utilisée par le vendeur d’un bien en viager, qui conserve le droit d’utiliser le logement jusqu’à son décès. Le crédirentier peut alors y vivre, ou en percevoir les fruits, comme des loyers par exemple. Contrairement à l’usufruit, le DUH restreint l’exploitation du bien immobilier à hauteur des besoins personnels du vendeur.

DROIT DE PREEMPTION

Avantage conféré à une personne et lui permettant d’être alertée en priorité de l’intention d’une autre de vendre son bien à un certain prix. Ce droit a pour but de faire en sorte que celui qui en jouit puisse, s’il le souhaite, se porter acquéreur avant tout le monde.

DROIT DE RETRACTATION

Possibilité offerte à l’acquéreur d’un bien ou au souscripteur d’un prêt de pouvoir annuler, librement et sans devoir fournir de motif, le contrat qu’il a passé pour peu que sa décision intervienne dans le délai imparti. La durée du délai est variable. À titre d’exemple, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf dispose de 7 jours à compter de la date de la signature pour résilier la vente.

DROITS DE MUTATION

Les droits de mutation ou droits d’enregistrement sont des impôts payés au notaire lorsqu’un bien change de propriétaire à l’occasion d’une vente. Leur montant varie en fonction de l’opération effectuée. Il existe des droits de mutation à taux réduit (0,715%) ou à taux normal (5,09% ou 5,80%).
Les ventes sont soit soumises aux droits de mutation, soit soumises à la TVA. 

DROITS DE SUCCESSION

Impôts prélevés sur le capital dont on a hérité et pouvant être collectés par le notaire. Le montant des droits de succession varie selon le degré d’éloignement successoral entre la personne décédée et son héritier.

DROITS D’ENREGISTREMENT

Aussi appelés « droits de mutation » ou encore « frais de notaire », les droits d’enregistrement s’appliquent à toute transaction à titre onéreux (vente, viager, etc.) portant sur un bien immobilier mais aussi sur l’usufruit ou la nue-propriété. Payés lors de la signature de l'acte authentique, les droits d’enregistrement sont au taux global de 5,80 %.

DEBIRENTIER

Il s’agit de la personne ayant le rôle « d’acheteur en viager ». Il verse au vendeur (le crédirentier) la somme convenue composée de la rente et du bouquet.

DEBLOCAGE PROGRESSIF DES FONDS

En cas de construction d’un logement neuf, les paiements, devant être effectués par l’emprunteur, sont échelonnés. À mesure que le chantier progresse, le promoteur lancera des appels de fonds qui seront honorés par la banque de l’emprunteur. Le déblocage progressif des fonds se fait comme suit :

• 5 % de la somme à la signature du contrat,
• 5 % à la délivrance du permis de construire,
• 5 % à l’ouverture du chantier,
• 10 % à l’achèvement des fondations,
• 15 % à l’achèvement des murs,
• 20 % à la mise hors d’eau,
• 15 % à la mise hors d’air,
• 20 % à la pose des équipements intérieurs,
• 5 % à la réception de l’ouvrage.

DECLARATION D’ACHEVEMENT DE TRAVAUX

Document faisant part à l’administration de l'achèvement des travaux et de la conformité de la construction à l'autorisation d'urbanisme accordée précédemment. Pour info, il est obligatoire de procéder à une  déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) sitôt les travaux de construction de sa maison terminés. Seuls les travaux ayant nécessité un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable doivent faire l’objet de cette déclaration.
Attention, en cas de construction nouvelle, une attestation de conformité à la réglementation thermique 2012 doit être annexée à la DAACT.

DECLARATION PREALABLE

Acte administratif permettant à l’administration de vérifier qu’un projet de construction est bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Une déclaration préalable est obligatoire en cas de travaux créant entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment ou changeant la destination d’un bâtiment (transformation d’un local commercial en local d’habitation). La déclaration préalable devra être adressée en deux exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception à la mairie de la commune où se tiendra le chantier.

DELAI DE REFLEXION

Il s’agit d’un délai permettant à l’acquéreur de renoncer à son acquisition. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le projet d’acte authentique.
Le délai de réflexion ne s’applique que dans le cas où l’acte authentique n’est pas précédé d’un avant-contrat.

DELAI DE RETRACTATION

L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de dix jours après la signature du compromis de vente, pour renoncer à l’acquisition.
Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l’acquéreur, ou, en cas de remise en mains propres par un professionnel ayant le rôle d’intermédiaire dans la réalisation de la vente, à compter du lendemain de cette remise. 

DELEGATION D'ASSURANCE

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la délégation d’assurance est un mécanisme permettant à l’emprunteur de choisir un contrat d’assurance différent de celui que lui propose l’établissement de prêt. Toutefois, ce type de contrat, aussi appelé assurance de prêt "hors banque ", doit être validé par l’établissement de crédit. Généralement, ce dernier exige un niveau de garantie au moins égal à celui de l’assurance de groupe.

DEPOT DE GARANTIE

Dans le cadre d’un bail, il s’agit d’une somme d’argent demandée par le bailleur au locataire en début de contrat. Le bailleur conservera cette somme jusqu’au terme du bail. Ce dépôt de garantie ne sera restitué que déduction faite des sommes lui restant dues ou des sommes destinées à compenser les dégradations commises par le locataire. 

ECO-PRET A TAUX ZERO (ÉCO-PTZ)

Dispositif ayant pour but de financer (sans intérêts !) les dépenses destinées à améliorer les performances à la fois thermiques et énergétiques d’une habitation. Par extension, ce prêt couvre également les frais d’études ainsi que les travaux « induits », c’est à dire rendus nécessaires par la réalisation de travaux d’amélioration énergétique.

EHPAD (ETABLISSEMENT HOSPITALIER POUR PERSONNES AGEES DEPENDANTES)

Un établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est une résidence aménagée et spécialement conçue pour répondre aux besoins des seniors en situation de dépendance. Les résidents y sont encadrés par une équipe composée d'aides-soignants ainsi que d'auxiliaires de vie. Le fait d'investir dans une résidence neuve de type EHPAD permet, grâce à la loi Censi-Bouvard, de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant neuf ans.

EMPHYTHEOTE

Bail d’une durée comprise entre 18 et 99 ans portant sur un bien immobilier et conférant un droit réel (emphythéose) au preneur. S’il figure au Code rural (article L. 451-1), le bail emphythéotique n’est pas cantonné pour autant au milieu rural.

ENTREPRENEUR

Qu’il s’agisse d’une entreprise générale engagée par le maître d’ouvrage pour réaliser 100 % des travaux, d’une entreprise titulaire d’un lot et chargée des travaux correspondants (maçonnerie, peinture, etc.) ou encore d’un sous-traitant lié non au maître d’ouvrage lui-même mais à l’entreprise qui lui aura sous-traité une partie du chantier, l’entrepreneur est en charge de la construction de l’ouvrage.
En vertu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et du régime des assurances en vigueur dans le domaine du bâtiment, tout entrepreneur, quel qu’il soit (entrepreneur général, titulaire d’un lot ou sous-traitant) doit être en mesure de produire ses attestations d’assurance responsabilité civile et décennale.

ERNMT (ETAT DES RISQUES NATURELS, MINIERS ET TECHNOLOGIQUES)

L’état des risques naturels, miniers et technologiques précise les risques auxquels le terrain peut-être exposé : industriels, chimiques, inondations, séismes, mouvements de terrains, avalanches, etc.

ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE AU GAZ

Document visant à informer l’acheteur d’un bien sur le niveau de sécurité des équipements d’un logement. Comme l’état d’installation électrique, le vendeur qui y fait procéder n’est nullement tenu à faire réaliser les travaux que nécessiterait pourtant une installation en mauvais état. Cet examen concerne les logements dont l'installation de gaz a plus de 15 ans. Il doit être confié à un professionnel certifié (Cofrac).

ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE ELECTRIQUE

Document fournissant un aperçu de la sécurité des équipements électriques et de l’état de l’installation intérieure d’électricité d’une habitation. Ne sont concernés que les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans d’ancienneté. Réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac), le but de l’état de l’installation intérieure électrique est purement informatif. C’est à dire qu’il se borne à alerter l’acquéreur sur d’éventuels risques sans pour autant obliger le vendeur à procéder à une remise aux normes ou à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état constaté de l’installation électrique.

ETAT DES LIEUX

Document détaillant l’état d’un bien loué lors de l’entrée ou de la sortie du locataire. L’état des lieux doit être établi en présence du locataire et du bailleur (ou de son représentant). Son but est de permettre de vérifier l’évolution de l’état du bien entre le moment où le locataire en prend possession et celui où il le quitte. Si des dégradations sont constatées, le dépôt de garantie pourra ne pas être restitué au locataire indélicat.

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Dans le cadre d’une copropriété, un géomètre établit un état descriptif de division qui identifie chaque lot de la copropriété pour les besoins de la publicité foncière. Il indique la numérotation de chaque lot, décrit les parties communes et privatives, les escaliers, les étages, la superficie de chaque lot. Il doit être distingué du règlement de copropriété.
Il est à noter que depuis la loi ALUR, l’état descriptif de division, comme le règlement de copropriété doit impérativement être annexé au compromis de vente. 

ETAT PARASITAIRE

Examen auquel un expert doit procéder en cas de vente d’un immeuble situé dans une zone susceptible d’être contaminée. La liste des zones « à risques » est établie par le préfet. L’état parasitaire vise particulièrement les insectes xylophages, tels que les termites dont la passion dévorante pour le bois cause des dégâts importants.… Une fois réalisé, l’état parasitaire est annexé à l’acte de vente. Il ne doit pas avoir été réalisé plus de trois mois avant que l’acte de vente ne soit établi.

ETUDE DE SOL

Analyse permettant de déterminer les caractéristiques (portance en kg/cm3, homogénéité, densité, risques éventuels d’affaissement) du terrain sur lequel il est envisagé de construire une habitation. Le constructeur adaptera les fondations (semelles armées ou non, dalle de sol, etc.) en fonction des données obtenues afin de coller au mieux aux caractéristiques du sol.

EXPULSION

Mesure visant à mettre son locataire (s’il n’a pas libéré les lieux suite à un congé ou dont le bail a été résilié pour cause de loyers impayés) à la porte de l’appartement ou de la maison qu’il occupe. L’expulsion ne peut être pratiquée qu’à certaines périodes de l’année. Plus précisément, elle est interdite entre le 1er novembre et le 5 mars de chaque année, sauf s’il existe une possibilité pour que les locataires soient relogés.

FNAIM (FEDERATION NATIONALE DE L’IMMOBILIER)

Organisation des professionnels de l’immobilier veillant à protéger les intérêts de ses adhérents ainsi que de ses clients. Créée en 1946, la FNAIM regroupe pas moins de 12 000 agences et couvre un large éventail de professionnels de l’immobilier : agents immobiliers, administrateurs de biens, syndic de copropriété, etc.

FONCIERE

Société dont l’objet est l’acquisition ou la construction d’immeubles pour les louer.

FONDATIONS

Essentielles à la stabilité de tout bâtiment, les fondations permettent à la structure qu’elles soutiennent d’être efficacement ancrée dans le terrain, de voir sa charge correctement répartie et de bénéficier d’une assise correcte. Le plus souvent, les fondations d’une maison sont constituées de béton armé. Selon les spécificités du terrain, l’intervention d’un géologue pourra être requise.

FONDS DE PENSION

Organisme financier qui gère l’épargne issue du système de retraite par capitalisation.

FONDS DE SOLIDARITE POUR LE LOGEMENT (FSL)

Institué en 1990, il a pour but de venir en aide aux ménages aux revenus modestes qui connaissent des difficultés liées au logement (accès, maintien, impayés, etc.). Les moyens d’action du FSL vont de l’aide financière ponctuelle à la mise en place de mesures d’accompagnement des familles confrontées à des problèmes de logement.

FONDS D’INVESTISSEMENT

Organisme de détention collective d’actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure règlementée e